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鄧晰尹:信托公司參與商業地產的投資邏輯
http://www.ldtuh.icu房訊網2019-4-17 13:27:15
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[提要]商業地產的投資周期長、持有成本高,對地段、規模以及產品業態的選擇都非常重要。信托公司宜選擇相對而言風險較小的1線及1.5線城市核心地段商業地產,進行持有型投資,通過項目改造升級獲利。

  商業地產的投資周期長、持有成本高,對地段、規模以及產品業態的選擇都非常重要。信托公司宜選擇相對而言風險較小的1線及1.5線城市核心地段商業地產,進行持有型投資,通過項目改造升級獲利。

  信托公司以往開展的房地產信托項目大多集中于住宅地產領域,較少涉及商業地產。近年來,隨著我國住宅地產政策持續高壓、同業競爭激烈,商業地產的投資價值開始顯現。據國家統計局數據,截至2017年年末,我國待售商辦用房合計18868萬平方米,商業用房存量規模較大;其中,辦公樓待售面積3664萬平方米,商業營業用房15204萬平方米。

  總體來看,商業地產作為房地產投資其中一個細分領域,其投資邏輯和投資價值都值得信托公司深入挖掘。

  商業地產是信托長期投資的較好選項

  從近年國內商業地產發展來看,在投資持續減少的情況下,不同地區項目的銷售情況仍較好且穩定。 在當前住宅地產調控、居民消費水平提升國家鼓勵創新創業的大環境、大背景下,對信托公司來說,商業地產是較好的投資標的。以北、上、深等一線城市為例,房地產待開發面積越來越少,市區內地塊更是稀缺,與此形成鮮明對比的是,一些存量商業物業往往位于較好的地段,甚至是核心位置,其投資價值急待挖掘與開發。

  一是有助房地產信托業務轉型。主動管理是信托公司房地產信托業務的轉型方向。由于多數信托公司將目光著眼于住宅地產項目的主動管理,導致同業之間競爭十分激烈。商業地產主動管理因需要更強的專業性,以往信托參與較少,今后可以在這一領域深耕細作,尋求房地產信托業務的轉型。

  二是可有效增強房企的黏性。隨著房地產調控政策的措施和力度不斷升級,新房限價已成為調控的重要方式,住宅地產將告別高增長模式,促使開發商更多關注商業地產機會,并將商業地產作為重要的轉型方向,如萬科、龍湖、金地、綠地等房企早在2014年就開始關注并發展商業地產。房企是信托公司重要的交易對手,信托公司發展商業地產投融資,將能夠為房企提供更全面的金融服務,增強與房企的合作黏性。

  三是能夠提升信托公司的主動管理能力。通過商業地產投資,信托公司可以深度參與商業地產項目,有效提升在商業地產領域的主動管理能力。

  四是提供了新的利潤增長點。信托公司投資商業地產,既可以開展項目融資,也可以開展持有型商業地產投資,有望為行業帶來新的利潤增長點。

  信托公司以及地產基金參與商業地產案例

  根據信托公司參與商業地產的模式來看,可以分為融資類模式和投資類(持有型)項目模式。

  融資類模式是指信托公司通過為地產項目融資獲取信托報酬的模式。在商業地產信托融資類項目中,信托公司參與商業地產進行項目融資的模式與傳統住宅類房地產信托項目的融資模式相同。包括:向房企發放貸款,如安信信托于2018年2月發行的“安信銳贏18號中泰來酒店經營性物業貸款集合資金信托計劃”,信托計劃規模5億元,信托資金用于向酒店物業發放經營性物業貸款;權益類融資,如中信信托于近期發行的“鴻業45號貴州貴陽中天城投商業物業購房尾款債權投資集合資金信托計劃”,信托資金投資于商業物業購房尾款;事務管理信托,如愛建信托于2017年底發行的“錦江酒店1號事務管理信托”,發揮信托管理的制度優勢,為商業酒店融資;基金模式融資,如中航信托于2011年成立的“中航信托·天啟135號中金佳業商業地產基金集合資金信托計劃”,通過地產基金為商業物業融資;此外,還有財產權信托以及運用Reits模式開展標準化融資等。

  投資類(持有型)項目模式是指信托公司通過持有商業物業獲取項目增值收益的模式。在商業地產信托投資類項目中,信托公司以信托資金投資商業地產項目,通過持有商業物業,從項目本身地價增值、項目改造升級增值以及租金報酬三種方式中獲取超額收益。

  中融信托北京宣武門菜市口項目

  2016年,中融信托旗下的中融長河資本投資管理有限公司(以下簡稱“中融長河資本”)以11.42億元的價格購入位于北京宣武門外菜市口的開元名都大酒店。在具體交易結構上,中融長河資本通過其控股的兩只地產基金,分別從開元旅業集團購得開元名都大酒店80%和20%合計共100%的股權;同時,由中融長河負責償還開元名都大酒店7.85億元的對外負債。收購完成后,中融長河資本將其改造為甲級寫字樓,根據該項目的公開招標資料,可以測算得知該項目改造成本約為4000萬元,由此可以推算中融長河收購并改造該商業項目的成本約為20億元。2018年年初,該項目改造完畢,更名為中融信托大廈,正式對外招商運營,目前日租金為12?15元/平方米。中融信托大廈的總建筑面積為39487.32平方米,使用率為70%,由此可以推算其在滿租情況下年租金收益率為1.73億?2.16億元,對應投入用于購進及改造成本的20億元信托資金,推算其收益率在20%左右。

  中融信托上海中環協信項目

  2014年,中融長河資本從協信地產購入位于上海市靜安區江場路的上海中環協信中心項目,購入價為10億元。收購完成后,中融長河資本對項目整體改造升級以提升項目出租率,實際改造后的項目出租率已達到80%。2017年,中融長河資本整體出售退出該項目,售價為16.5億元。

  高和資本上海南京西路中華企業大廈項目

  2012年10月,高和資本購入位于上海南京西路靜安寺商圈的中華企業大廈,收購面積為2.6萬平方米,購入價為7.9億元。在具體交易結構上,由高和資本與國開圓融資產管理有限責任公司共同設立天津暢和股權投資基金管理有限公司,用于收購中華企業大廈。購入完成后,高和資本將中華企業大廈更名為高和大廈,對其進行規劃升級改造,使得該物業整體品質大幅提升,租金從購入前的4元/平方米/天上漲到7.5元/平方米/天,成為當年上海樓市租金漲幅最快的寫字樓。

  高和資本收購北京北二環內星街坊項目

  2015年1月,高和資本購入新加坡星獅集團旗下位于北京北二環內的星街坊項目,該處物業面積約2.8萬平方米,購入價超過10億元。該物業租金在購入前為4.5?5元/平方米/天,高和資本購入完成后對其進行改造升級,使租金提高到7.5?8元/平方米/天。同時,該處物業的辦公出租率也大大提升。

  對商業物業升級改造及退出分析

  項目增值點分析

  從上述案例可以看出,信托資金或地產基金購入城市核心地段商業物業后,通過改造升級提升物業整體品質,可以使資產整體升值并從中獲利。

  一是信托資金或地產私募基金購入商業物業的核心邏輯是進行“商改辦”,即將物業用途從商業營業用房改成辦公寫字樓。隨著電商興起以及消費方式的轉變,商業營業項目逐漸沒落,不少傳統零售商業陸續關門。寫字樓物業則不同,一般情況下,一個城市寫字樓市場的空置率只要在10%以內就屬正常水平。目前北京寫字樓市場整體空置率不到8%,尤其是核心商務區,空置率只有2%?3%。將商業營業用房改為寫字樓,一方面迎合了市場對高端寫字樓物業的需求,另一方面也可以享受到租金增長的收益。

  二是通過物業整體改造,提升物業品質,提高租金回報率。在上述案例中,高和資本購入的兩個商業地產均是通過專業化改造升級,整體提升物業品質,從而大幅提高租金水平與出租效率,最終實現資產價值的提升。

  三是通過出售商業地產本身獲取溢價。在上述案例中,中融長河資本于2014年購入上海中環協信項目進行整體改造升級后,于2017年實現項目退出,根據報價推算,從中融長河資本以10億元購入該項目,到2017年初作價16.5億元出售,3年實現利潤增長6.5億元,資金年化收益率達到20%以上。

  退出渠道分析

  從以上項目來看,商業物業本身處于一線城市核心地段,項目本身具有稀缺性,保證了信托資金可以通過以下渠道退出。

  其一,通過對商業地產整體改造升級,實現價值升值,再將資產整體出售實現退出,如中融長河資本開展的上海中融信托大廈即是通過該種方式實現了退出。

  其二,通過對商業物業整體改造升級,提高租金水平和出租率,并長期持有該物業,從而獲取持續、穩定的投資收益。如中融長河資本在北京和上海的中融信托大廈項目。

  其三,通過CMBS等資產證券化項目退出。如高和資本通過資產證券化渠道,將其管理的300億商業地產項目中的200億資產售出,從而實現退出。

  信托公司參與商業地產的建議

  一是通過成立地產基金投資商業地產項目。

  根據數據統計,中國核心城市有1億平方米左右的存量物業需要改造,市場需求旺盛。信托公司通過成立地產基金的形式對商業地產開展持有型投資,能夠為信托業轉型探索新的利潤增長點。

  二是與知名地產基金合作開展商業地產投資。

  信托公司在商業地產投資領域缺乏經驗,通過開展與商業地產基金的合作,為其提供資金支持,一方面可以學習商業地產領域的投資管理經驗,另一方面可以為下一步開展主動管理類商業地產投資項目“儲蓄”專業能力。

  三是通過CMBS資產證券化方式參與商業地產項目。

  對信托公司來說,商業地產資產證券化為其進行商業地產投資并實現順利退出提供了很好的渠道,信托公司也可借此開展商業地產投資的全鏈條金融服務。如重慶信托于2018年3月在深交所發行的首單CMBS產品“云紡商業物業資產支持專項計劃”,由重慶信托擔任受托人并主導全過程。又如昆侖信托參與發行的一單長租公寓CMBS項目“華夏資本—優鉞—景瑞三全公寓資產支持專項計劃”,其基礎資產是位于北京燕莎商圈的70年產權物業。

  四是發起設立地產并購基金開展商業地產并購。

  根據普華永道發布的《中國房地產并購市場2017年回顧》報告,2017年中國境內房地產相關的并購交易規模為810億美元,同比增加30.6%。在房地產調控背景下,房企融資渠道收緊。受其影響,商業地產要順利實現項目融資也日漸困難,信托公司通過成立地產并購基金對商業地產進行并購投資,成為商業地產實現融資的可選方式之一。

  五是選擇1線及1.5線城市核心地段資產作為投資標的。

  以往信托公司對進入商業地產領域較為謹慎,主要原因是商業地產投資周期長、持有成本高,同時對地段、規模及產品業態的選擇都非常重要,在項目選擇上需要具有比住宅地產更高的專業研究能力和風險識別能力。信托公司宜選擇相對而言風險較小的1線及1.5線城市核心地段商業地產,進行持有型投資,通過項目改造升級獲利。

 來 源:當代金融家    

  編 輯:liuy

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